Ўзбекистон, Тошкент - Batafsil.uz. Сўнгги бир неча йил ичида Ўзбекистон кўчмас мулк бозори ҳақиқий "Америка горкаси"ни бошдан кечирди — нархлар атиги бир неча ой ичида 30–40 фоизгача ошди. Ҳозир бозорда нисбатан хотиржамлик ҳукм сураётганга ўхшайди - битимлар амалга оширилмоқда, лойиҳалар қурилмоқда, аммо суръат унчалик катта эмас.
Аммо бу ҳақиқатан ҳам биз яшайдиган узоқ муддатли воқеликми ёки бўрон олдидаги қисқа муддатли сукунатми?
Экстраполяция - ҳалокатли хато
Бугунги кунда кўчмас мулк бозоридаги вазият валюта курсига ўхшайди: узоқ йиллар давомида доллар курси барқарор ўсиб борди, бу эса одамларда "мустаҳкамлик" иллюзиясини яратди. Натижада, фуқаролар буни табиий ҳол деб қабул қилиб, молиявий қарорларини бошқа сценарийни ҳисобга олмаган ҳолда қабул қилдилар. Бироқ, сўнгги "бурилиш" шуни кўрсатдики, ҳатто энг барқарор тенденциялар ҳам абадий бўлмайди.
Худди шунга ўхшаш воқеа кўчмас мулк билан ҳам содир бўлди: икки-уч йил олдин кўпчилик уй-жой нархининг кескин ўсиши чексиз давом этишига ишонарди. Ўта юқори даромадларни кутиб, Тошкент "олтин васвасаси"ни бошдан кечирди: инвесторлар сўнгги жамғармаларини сарфлаб, ҳатто ноликвид лотларни ҳам сотиб олишди, бозорга эса янги пайдо бўлган "девелоперлар" ёпирилиб кирди, улар учун қурилиш ривожланиш стратегияси эмас, балки тезкор спекуляция усулига айланди.
Бугунги кунда бозор бошқача кўринишга эга: рақобат кучайди, таклиф хилма-хиллашди, талаб ва нархлар ўртасидаги мувозанат аста-секин тенглашди. Битимларнинг ўсиши давом этмоқда, аммо энди у барқарорроқ ва олдиндан башорат қилиш мумкин. 2025 йилнинг дастлабки олти ойида 180 мингта битим тузилган - бу ўтган йилга нисбатан 11 фоизга кўп.
Илгари пойтахтда фаоллик бўлган бўлса, энди эътибор ҳудудларга қаратилмоқда. Тошкентда ҳали ҳам барча битимларнинг қарийб 70 фоизи жамланган, бироқ бу йил ўсиш суръатлари бўйича Жиззах вилояти етакчилик қилмоқда (2024 йилнинг биринчи ярмига нисбатан +30 фоиз), кейинги ўринларда Навоий ва Сурхондарё - қарийб +18 фоиз.
Буларнинг барчаси бозорнинг шов-шувлардан тозаланиб, янада рационаллашиб бораётганидан далолат беради - бу айниқса бирламчи ва иккиламчи уй-жой нархлари динамикасини таққослашда яққол кўзга ташланади.
Эски дўст - янги икктасидан афзалми?
Ўтган йили Тошкент кўчмас мулк бозорида қизиқ вазият юзага келди: икки хил секторда - янги қурилган уйлар ва "эски фонд"да нархлар деярли тенглашди (1 квадрат метр учун тахминан 1200 доллар). Бир қарашда, иккиламчи хонадон қизиқарлироқ кўринади: ҳеч қандай таъмирлашсиз, қурилишсиз тайёр хонадон.
Аммо ҳақиқат бошқача ва харидор буни билади: иккиламчи фонд - бу, одатда, эскирган коммуникациялар, юк кўтарувчи конструкцияларнинг ишончлилигини пасайтирадиган ноқонуний қайта режалаштиришлар, уй ичидаги инфратузилманинг йўқлиги, шунингдек ҳужжатлар билан боғлиқ жиддий муаммолар хавфи. Натижада иккиламчи уй-жойлар нархи пасайди: Марказий банк маълумотларига кўра, бугунги кунда эски фондда квадрат метри тахминан 1075 доллар туради.
Шу билан бирга, янги қурилишлар қурилиш даврида барқарор равишда ўсиб боради: инвесторлар учун бу йилига ўртача 20-30% даромад билан капитални кўпайтириш усули, оилалар учун эса вақт ўтиши билан уларнинг инвестициялари қадрсизланмаслигининг кафолатидир.
Ипотека ва инфляция бозорнинг иттифоқчиларими?
Ипотека битимлари сонининг кўпайиши девелоперлар, харидорлар ва банклар томонидан бозорнинг барқарор кутилмаларидан далолат беради - бугунги кунда уларнинг улуши умумий ҳажмнинг 20 фоизидан ошади.
Ажабланарлиси шундаки, бу ҳолатда инфляция ипотека учун фойда келтиради: қатъий белгиланган ставкада қарзнинг реал қиймати вақт ўтиши билан пасаяди - ойлик тўловлар ўзгаришсиз қолади, пулнинг харид қобилияти эса пасаяди. Натижада ипотека қарз олувчи учун тобора енгилроқ бўлиб бормоқда.
Тошкентдаги кўчмас мулк харидорининг портретига қарасангиз, у ҳам ўзгарган. Бугунги кунда бу асосан ўрта синф: ёш мутахассислар, болали оилалар, пойтахтга кўчиб келаётган ҳудудлар аҳолиси. Сотиб олиш учун асосий сабаб сармоя киритиш ёки рента олиш эмас, балки ўз уй-жой шароитларини яхшилашдир.
Мақсадлар ўзгариши билан устуворликлар ҳам ўзгарди: харидорлар кўпинча чиройли расм ёки квадрат метрларни эмас, балки девелопернинг ишончлилиги ва обрўсини танлашади.
Юридик шаффофлик ва хавфсизлик - улушли иштирок этиш шартномаси, қурилишга берилган рухсатнома, Механика институтининг сейсмик мустаҳкамлик бўйича хулосаси мавжудлиги биринчи ўринга чиқади. Айнан шунинг учун Golden House учун қурилиш-монтаж ишлари бошланишидан олдин ушбу ҳужжатлар жамланмасини тайёрлаш мажбурий ҳисобланади, бу бозорда ҳали ҳам кам учрайди.
“Комфорт” қулайми?
Талаб тузилмаси ҳам ўзгарди: харидорлар ва девелоперлар ўйланган инфратузилмага эга "комфорт" ва "комфорт+" даражасидаги лойиҳаларга тобора кўпроқ эътибор қаратмоқда. Айнан шу соҳалар яқин бир неча йил ичида нарх ва сифатнинг оптимал нисбатини таклиф қилувчи асосий "ўсиш нуқтаси"га айланади.
Таъмирлашсиз "коробка" учун пул тўлашга тайёр бўлганлар сони ҳам камаймоқда - қурилиш тугагандан сўнг тўлиқ тайёр хонадонга кўчиб ўтиш мумкин бўлса, нима учун вақт ва пулни йўқотиш керак? Golden House мамлакатда биринчи бўлиб ечимни: қурувчидан тайёр ҳолда таъмирлаш билан қурилаётган уйлардаги квартираларни ипотекага беришни таклиф қилди. Формат шу қадар талабгир бўлиб чиқдики, бугунги кунда компания харидорларининг деярли 90 фоизи айнан уни танлайди.
Бозорнинг хира томони
Барча ижобий динамикага қарамай, бозорнинг заиф томонлари ҳам сақланиб қолмоқда. Уй-жой қурилишининг ўсиши шундай тезлик билан кетмоқдаки, шаҳар инфратузилмаси ҳар доим ҳам унга етиб ололмайди: янги мавзелар йўллар, мактаблар, поликлиникалар қурилиши ёки муҳандислик тармоқлари модернизация қилинишидан кўра тезроқ пайдо бўлади. Бу, айниқса, ўтган йилнинг ўзида қарийб бир миллион квадрат метр уй-жой қурилиши эълон қилинган Тошкент шаҳрида яққол сезилмоқда.
Айнан шунинг учун “Golden House”нинг барча янги лойиҳалари аввалига авария пайтида ёки шаҳар тизимларига юқори юкламалар пайтида аҳолига ноқулайликлардан қочишга ёрдам берадиган автоном энергия ва сув таъминоти тизимларига асосланган эди.
Аммо асосий муаммо - инсофсиз қурувчилар. Сўнгги йилларда кўплаб кичик компаниялар пайдо бўлди, улар на қурилиш тажрибасига, на рухсат берувчи ҳужжатларга эга бўлмай туриб, харидорларни бозордаги ўртача нархлардан анча паст нархлар (Тошкентда бир метр учун 600 доллардан) билан жалб қилмоқда.
Бу фалокат кўлами кенг жамоатчиликка шу йилнинг ёзида, июль ойида Тошкентда рухсат берувчи ҳужжатлар йўқлиги сабабли 60 та уй қурилиши тўхтатилганида маълум бўлди. Сентябрь ойига келиб эса Бош прокуратура ва соҳавий инспекция текширувлари бутун мамлакат бўйлаб 400 дан ортиқ объектда қонунбузарликларни аниқлади.
Натижа шафқатсиз бўлиб чиқди: ўнлаб жиноий ишлар очилди, юзга яқин уйлар бузилди, икки юзтадан ортиғиги бузиб ташлаш тўғрисидаги даъволар критилди. Минглаб одамлар пулсиз ва қачондир ўз уй-жойларига эга бўлишларига ишончсиз аросатда қолди.
Шаффофлик сари ташланган қадам
Ижтимоий кескинликнинг кучайиши ва "ёввойи" бозорнинг иқтисодиётга салбий таъсири хавфига дуч келган давлат вазиятга фаол аралашишга қарор қилди.
Энг жиддий янгиликлардан бири эскроу-ҳисобларнинг жорий этилиши бўлди. Келгуси йил 1 январдан бошлаб қурилиш босқичида кўчмас мулкни сотиб олиш учун инвестиция шартномаларидан фойдаланиш бутунлай тақиқланади, девелоперлар эса лойиҳаларни улушдорлар маблағлари ҳисобидан молиялаштира олмайдилар: барча тўловлар банкда сақланади ва уй-жой харидорларга топширилгандан кейингина қурувчига келиб тушади.
Харидорлар учун бу уларнинг маблағлари инсофсиз қурувчиларнинг чўнтагига тушмаслиги ва чала қурилган биноларга илиниб қолмаслигининг кафолатидир.
Девелоперлар учун эса ислоҳот жиддий муаммога айланади: улар зарур кредит маблағларини олиш учун дастлабки босқичда кўпроқ ўз маблағларини сарфлашлари ва лойиҳаларни пухта ишлаб чиқишлари керак бўлади. Бундай моделга ўтиш муқаррар равишда нархнинг ошишига олиб келади - қурилиш билан параллел равишда қурувчилар кредитларга хизмат кўрсатишлари ва фоизларни тўлашлари керак бўлади, бу квадрат метрнинг якуний нархига таъсир қилади.
Кичик компаниялар учун бу синов жуда муҳим бўлиши мумкин ва бозор, эҳтимол, яқин ойларда лойиҳалар сонининг қисқариши ва ўйинчиларнинг йириклашувига дуч келади - булар нархларнинг сезиларли даражада ошишига ҳисса қўшадиган омиллардир.
Қурилишдан ташқари риэлторлик фаолияти ҳам ислоҳ қилинмоқда. Янги таҳрирдаги қонун агентларнинг ягона реэстрини яратиш ва битимларни рақамли форматга ўтказишни назарда тутади - бу жараёнларни тезлаштириши ва фирибгарлик хавфини камайтириши керак бўлган қадамдир.
Уй-жой яшаш макони сифатида
Бугунги кунда Ўзбекистон қурилиш саноати янги етуклик босқичига қадам қўймоқда. Шиддатли ўсиш ва тез айланадиган осон инвестициялар даври ўтмишга айланиб, онгли ривожланиш, шаффоф қоидалар ва масъулиятли ривожланиш даври бошланмоқда.
Бунда ипотека, ҳудудлар ролининг ошиши ва лойиҳалар сифатининг яхшиланиши асосий драйвер ҳисобланади. Тартибга солишнинг кучайтирилиши ва эскроу-ҳисобларнинг жорий этилиши бозорни янги ишонч ва барқарорлик даражасига олиб чиқади, рақобат эса аллақачон нархлар текислигидан хизмат кўрсатиш, обрў, муҳандислик ва инфратузилма ечимлари текислигига ўтган.
Яқин йилларда экспертлар бозорнинг йилига ўртача 8-10 фоизга ўсишини кутишмоқда. Тошкент аввалгидек фаоллик маркази бўлиб қолади, аммо минтақалар ўз позицияларини мустаҳкамлашда давом этади, бу эса узоқ муддатли истиқболда ҳам кўчмас мулк сектори, ҳам бутун иқтисодиёт учун фойдалидир.
Бу авантюра эмас, балки узоқ муддатли стратегиялар даври бўлади: тизимли фикрлайдиган, сифатли қурадиган ва қулай экотизимни шакллантирадиган, шунчаки квадрат метрларни сотмайдиган девелоперлар ютади.
20 йилга ипотека расмийлаштираётган оила энг арзон хонадонни эмас, эртанги кунга ишонч ва ишончли қурувчини танласа, демак бозор улғайган. Шу билан бирга унинг иштирокчилари ҳам камолотга етади.
Данил Ерёмин
Ҳамкорлик материали
Изоҳлар мавжуд емас